十年十倍牛股 华夏幸福能否穿越下一经济周期?

2019-08-18 16:08:12 来源:金融界网站 短线"三部曲"

  金融界上市公司研究院 海澜

  当政策红利褪去,哪些企业能够穿越牛熊交替的周期?站在2019年中节点,从“承上启下”的中期数据来分析,更能够看清楚穿越的动力来自于何方。以具有韧性的战略定力维持着业绩稳健增长的企业,才是投资者心目中的好企业。

  根据金融界上市公司研究院的统计,1999年到2018年之间十个“十年周期”中,华夏幸福(行情600340,诊股)有7次成为股价涨幅超过十倍的牛股,是房地产行业上榜数量最多的代表,也是房地产企业成功穿越周期的典型。

  进入2019年,引入平安集团作为战略投资伙伴之后,华夏幸福的基本业务模式发生了改变,产业新城运营商转变为综合性资产管理平台。其业绩增长能力、融资能力、产业新城模式的异地复制能力成为市场对其的三大观察点。在2019年的期中答卷,华夏幸福成绩如何?展望宏观调控更加严峻的 2019年下半年,华夏幸福能否继续穿越周期?本文试图与您一一解答。

一、维持稳健的高质量增长

  从2019年上半年业绩看,华夏幸福实现归属于上市公司股东的净利润84.8亿元,同比增长22.4%;营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;总资产4570.7亿元,同比增长11.6%。上半年整体毛利率达到48.7%,同比增加2.9个百分点;ROE为21.3%,同比增加4.8个百分点。

  华夏幸福的主营业务为产业新城及相关业务和商业办公及相关业务两大板块。从收入结构看,报告期内实现销售额645.31亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额143.83亿元,园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.31亿元。签约销售面积共计551.05万平方米。

  财务状况整体保持健康。报告期末,公司货币资金551.85亿元,偿债能力有充分保障;与此同时,在公司收入、回款同比稳健增长的基础上,公司的降费增效措施不断深化,取得了较大成果,其中公司管理费用同比降幅为16.96%,持续提升公司经营质量。

  经营回款持续增长,回款率提升显著。2019年上半年,经营活动产生的现金流入共计407.9亿;公司的回款率由去年同期的46%,大幅跃升至今年的62%。全年经营回款有望显著提升。

  如果将时间维度拉长至5年后再观察,可以清晰地看到华夏幸福的发展轨迹。

  十年十倍牛股 华夏幸福能否穿越下一经济周期?

  十年十倍牛股 华夏幸福能否穿越下一经济周期?

  制图:金融界上市公司研究院;数据来源:华夏幸福财报数据

  5年间,华夏幸福营业总收入复合增长率为32%,归属于上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。

  从行业横向比较来看,在规模前10家头部房地产开发企业中,华夏幸福市值排名第6,总收入排名第5,净利润排名第6,但表示盈利能力的指标ROE却排名第2。

  二、“内生造血”提升融资能力

  在公布2019年财报的同日,华夏幸福公告拟作价58亿元将旗下资产出售给平安人寿,之后,华夏幸福将代为开发建设项目并从中收取代建管理费。这是平安集团入驻成为二股东之后的首个动作。

  虽然这单交易额度不大,但其象征意义却格外突出。这是采用资产管理输出的轻资产模式开拓商业办公不动产业务,标志着华夏幸福由产业新城运营商到综合性资产管理平台的转变,改变了华夏幸福的传统融资逻辑。

  华夏幸福融资面改善,体现在两个方面,一是长线资金多,二是融资成本低。

  从集团层面,平安资管、平安人寿相继入股后,中国平安(行情601318,诊股)集团目前共持有华夏幸福25.25%股权,成为二股东。借助中国平安集团强大的资管能力,为“综合性资产管理平台”提供有力的业务支撑;其次是借助中国平安集团强大的资金归措能力,有力地改善华夏幸福的融资购成,使其资金链更健康、更具韧性。

  首先从资金成本来看,报告期末公司融资总额为1,818.44亿元,融资加权平均成本为7.23%,其中银行贷款的平均利息成本6.41%,债券及债务融资工具平均成本为6.87%,信托、资管等其他融资的平均利息成本8.60%。

  十年十倍牛股 华夏幸福能否穿越下一经济周期?

  制图:金融界上市公司研究院;数据来源:华夏幸福财报数据

  其次从资金来源看,报告期内公司新增融资为632.55亿元, 其中529.92亿元为非房地产项目融资,102.63亿元为房地产项目融资。非房项目融资已经在新增融资中占据 了84%,这意味着相对于一般性房地产企业而言,华夏幸福的融资渠道更为畅通

  此外筹资性现金流入达760.6亿元,比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿。这意味着华夏幸福在当前正在主动地阶段性增加杠杆,目的在于后续发展提供保障。

  第三,从资金属性看,PPP项目获得了长线资金支持,这在普遍“钱紧”的房地产业内更具有标杆意义。2019年6月,“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立,发行规模21亿,发行期限1-6年,发行利率6%-7.3%。该项目是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持专项计划,这意味着房地产企业通常使用的开发贷、债券融资,公募、私募、上市公司信用债等融资渠道之外的园区融资方式,也被顺利打通

  三、产业新城异地复制成果显著

  此前,在市场的刻板印象中,华夏幸福就是环京房产项目开发企业。2018年之前,华夏幸福的基本盘围绕着京津冀然而这一概念在2019年中报被彻底颠覆。

  数据显示,随着公司产业园区业务异地复制的稳步推进,公司环北京以外区域在公司整体业绩占比快速增长,产业发展服务业务快速推进,环北京以外区域的招商力度加大。

  在业绩贡献方面,环北京以外区域实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%;环北京以外区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,环北京以外区域的住宅业务销售额264.67亿元,同比增长10.91%,销售额比重由上年同期的37.40%提升至55.24%,销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

  华夏幸福主营业务在环北京以外区域的迅速发展,证明了其产业新城模式的可复制性。

  国家发改委在今年2月明确提出“都市圈”概念,4月8日发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,房地产行业形成了普遍共识:二次城市化浪潮再次开启。顺应这一趋势,华夏幸福明确坚持核心都市圈聚焦战略,打造“3+3+X”核心都市圈格局。

  华夏幸福的都市圈产业新城战略分为三个层次:第一层次是持续精耕京津冀,密集布局长三角,加快布局粤港澳三个高能核心都市圈,这是房地产行业的兵家必争之地,也是华夏幸福具有自身基础而且进行产业复制能力最有说服力的代表;第二层次是推进布局郑州、武汉和成都三个都市圈作为高潜核心都市圈;第三层次是长沙、西安、贵阳、沈阳四个潜力核心都市圈。

  在这些核心都市圈之中,华夏幸福选择核心都市圈周围具有地理和产业双重优势的新兴区域,累计布局近80座产业新城。多家研究机构均认为,优秀的选址能力已经成为华夏幸福运营产业新城的护城河,因为在严格调控之下,一线城市增长乏力,三四线城市也疑似“强弩之末”,而强二线城市的都市圈则展露了强大的发展潜力。

  产业新城的业务模式是创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP模式,即通过对委托区域进行整体规划,完善区域基础设施、公共设施建设,通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入,提升区域价值,创造第三产业消费需求,为所在园区提供更好的居住环境,服务产业人口,提升区域粘性。

  过去四年,新增签约投资额年复合增长率近33%。2019年中期,华夏幸福新签约欣旺达(行情300207,诊股)电子股份有限公司、杭州锦江集团有限公司、上海祥云世纪互联网络科技有限公司等328家入园企业,新增签约投资额1,051.53亿元,同比增长8.9%,公司预计全年增幅依然较大。

  可以看出,产业新城的关键是“以产兴城”,其吸引高端产业落户区域的能力决定了其对这一区域的改造结果。以固安为例,这座位于“天安门正南50公里”的河北农业县在十多年之前的主要产业为钓具、肠衣、滤芯、塑料产业。2002年引入华夏幸福之后,目前已经建起高科技研发制造与高端现代服务业协调发展的“313”产业体系,即强化新型显示、航天航空、生物医药三大主导产业;培育智能网联汽车这一先导产业;提速包括临空经济、文体康养和都市农业在内的三大特色产业。截至2018年底,累计引进签约企业超600家,投资额近1400亿元。

  固安“产城融合”模式得到复制,在嘉善、溧水、武陟、舒城等多地产业新城的得以推广,为华夏幸福走出京津冀树立了良好的行业标杆。

  四、开源节流穿越周期

  中信证券(行情600030,诊股)近期研究报告曾指出,借助于过去二十年人口红利和土地红利的快速发展,房地产行业开始在本轮长周期的繁荣接近顶点。从高点回归之后,那些龙头企业开始减少前期资金占用,扩大可销售资源,增加持有物业,培育服务能力。能够做到这些的企业有望穿越周期,度过低潮。

  开源与节流是房地产企业应对周期的不二法宝。对华夏幸福而言,当前已经形成的双轮驱动战略,更有利于未来安全度过经济低迷期。特别是在今年年报中所揭示的营业收入结构,在整体盘子上涨的情况下,产业发展服务、基础设施建设、综合服务、物业管理及其他等收入构成均水涨船高,形成了丰富的收入来源,多元化收入前景将在成为企业穿越下一经济周期的“营养储备”。

  值得注意的是,截至中报期末,公司预收款项达到1403亿元,预计将在未来三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来的经营业绩。

  从产业新城业务来看,非环京区域随着签约投资逐渐回款落袋,以及产业新城由规划过渡到成熟运营,非环京区域将陆续释放业绩,营收占比有望继续提升。今年初离开华润置地、担任华夏幸福首席执行官(CEO)暨总裁的吴向东,也将为华夏幸福重点耕耘粤港奥大湾区带来积极作用;

  从新业务角度看,目前与中国平安合作探索轻资产输出的模式已经落地成果,未来在康养、物流、长租公寓等不动产业务上均有很强的发力点。总体而言,中国平安集团作为排名第一的综合险资投资集团,其战略投资方向更倾向于持有高分红、低波动、易于长线持有的不动产资产。2018年10月平安首席投资执行官陈德贤曾表示,平安计划将不动产投资占比由目前的2%提升至10%。由此,是否将为华夏幸福开启更多轻资产输出业务,市场将拭目以待。

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关键词阅读:华夏幸福

责任编辑:郭亮
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